Bevor der Wunsch, im eigenen Haus zu wohnen,
realisiert werden kann, ist die Grundstücksfrage zu
lösen. Dies ist oft mit erheblichen Problemen verbunden,
denn Grundstücke verschlingen meist den größten Teil
des für den Hausbau vorgesehenen Kapitals. Gerade in
Ballungszentren wird daher die Beschaffung eines passenden
Baugrundstücks zu einer schwer lösbaren Aufgabe.
Entweder wird dann das Hausprojekt ganz begraben, oder es
müssen deutliche Kompromisse bei Größe und Standort des
Grundstücks gemacht werden, damit man doch noch zum
eigenen Heim kommt.
Es gibt jedoch eine Lösung, die vielen wenig bekannt ist,
und die die oben beschriebenen Nachteile vermeidet: das
Grundstück wird nicht gekauft, sondern in Erbpacht
übernommen. Dies kann günstiger sein als der Kauf,
führt nicht zu Erhöhung der notwendigen Kreditaufnahme,
die das Monatsbudget stark belastet, und eröffnet oft
Zugang zu attraktiven Bauplätzen.
Was versteht man unter Erbpacht und wie funktioniert das?
Bei
Erbpacht werden Grundstücke für einen sehr langen
Zeitraum (meist 99 Jahre) verpachtet. Der Pächter kann
das Grundstück bebauen, es weiter vererben oder das
Erbbaurecht, das er mit dem Pachtvertrag erwirbt,
veräußern. Der Vertrag kann aber von keiner Seite
gekündigt werden. Er wird notariell beglaubigt und ins
Grundbuch eingetragen. Damit sind die Rechte des Pächters
denen eines Eigentümers sehr ähnlich (sog.
‚grundstücksgleiches Recht“). Es ist auch möglich,
ein Ankaufsrecht zu vereinbaren, wenn der Pächter später
einmal ‚richtiger’ Eigentümer des Grundstücks werden
will. Für die Nutzung des Landes wird ein Pachtzins
vereinbart.
Meist wird Erbpacht von öffentlichen oder gemeinnützigen
Institutionen, etwa Kirchen, Stiftungen oder Kommunen
angeboten. Rechtlich komplizierter zu handhaben sind
Verträge mit privaten Anbietern, die aber nur
gelegentlich vorkommen.
Wie teuer ist das? Ein Finanzierungsbeispiel
Um einen Eindruck davon zu
geben, welche finanziellen Vorteile mit einem
Erbpachtvertrag gegenüber einem normalen Grundstückskauf
verbunden sein können, schauen wir uns ein Beispiel an.
Die Angaben zu Grundstückspreisen und Zinsen sind hier
zwar möglichst wirklichkeitsnah gewählt, aber natürlich
rein fiktiv, da hier eine große Spannbreite vorliegt und
sich Zinsen und Konditionen je nach Konjunkturlage schnell
ändern können.. Ob Kauf oder Pacht günstiger ist, kann
man nur am konkreten Fall beurteilen.
Angenommen, für den Kauf eines Grundstücks werden
50.000€ benötigt. Dann werden bei einem Zinssatz von
4,8% und 2% Tilgung 280€ pro Monat für den Kredit
fällig, nach rund 25 Jahren wäre der Kredit abgezahlt.
Bis dahin wären also insgesamt 84.000€ zu zahlen (ohne
entgangene Zinsen und ohne Nebenkosten des Grunderwerbs,
wie Steuern, Maklergebühren, Grundbucheintrag etc.).
Würde man ein ähnliches Grundstück von gleichem Wert in
Erbpacht übernehmen, müsste man bei einer Rate von 4%
mit 166€ Pacht pro Monat rechnen. Nach 25 Jahren hätte
man insgesamt 49.800€ gezahlt. Die Pachtzahlungen laufen
dann zwar weiter, aber das Haus ist zu diesem Zeitpunkt in
der Regel schuldenfrei, so dass die Grundstückskosten
nicht mehr so sehr ins Gewicht fallen. Zudem kann man ein
Ankaufsrecht vereinbaren und das Grundstück erwerben,
wenn die Belastung durch den Hausbau langsam geringer
wird. Wie das Beispiel zeigt, ist die tatsächliche
Ersparnis von Kredit- und Pachtkonditionen abhängig sowie
von der angenommenen Laufzeit der jeweiligen Verträge.
Bei bestimmten Konstellationen kann es durchaus sein, dass
die Option, das Grundstück auf Kredit zu kaufen,
vorteilhafter ist.
Was sollte bei Erbpacht beachtet werden?
Der Pachtvertrag enthält meist genaue
Angaben darüber, wie das Grundstück bebaut werden darf.
Hier sollte man den Vertrag möglichst offen gestalten,
damit nicht bei späteren Anbauten oder der Errichtung
etwa einer Garage hohe zusätzliche Pachtzinsen fällig
werden.
Bei Veräußerungen des Erbbaurechts wird immer auch das
Gebäude mit verkauft, man kann also nicht das Erbbaurecht
getrennt vom Haus weiterverkaufen.
Die Bedingungen für die Rücknahme des Pachtrechts durch
den Eigentümer (Heimfall) müssen restriktiv geregelt
sein, sonst kann sich der Eigentümer unter Umständen das
Grundstück mitsamt dem Gebäude günstig verschaffen.
Anpassungsklauseln im Vertrag können zu einer
beachtlichen Zinserhöhung über die Laufzeit führen,
sind also genau zu prüfen und in die
Kosten-Nutzen-Rechnung einzubeziehen.
Generell gilt, dass bei hohen Zinsen die Vorteile der
Erbpacht größer sind als in einer Niedrigzinsphase.
Gerade im Hinblick auf die ‚lebenslange’ Laufzeit des
Pachtvertrags kann sich langfristig die Tatsache, dass man
eben doch nicht Eigentümer des Grundsstücks ist, auf dem
das eigene Haus steht, als nachteilig erweisen. Daher
sollten alle Einzelheiten des Vertrages – insbesondere
Anpassungsklauseln für die Pachthöhe, Ankaufsrecht,
Bebauungsrestriktionen oder Rechte des Eigentümers auf
Rücknahme - sorgfältig geprüft werden.
Fazit
Die Erbpacht hilft, wenn das gewünschte Grundstück nur zur Verpachtung, nicht aber zum Verkauf steht. Dann sollte man sie– unter sorgfältiger Prüfung der Bedingungen – nicht scheuen. Sie ist aber vor allem dann von Vorteil, wenn in den ersten Jahren nach dem Hausbau die Liquidität knapp ist und daher die Verschuldung gering gehalten werden soll, und in Ballungszentren, wo attraktive Grundstücke selten und teuer sind. Dort kann man mit einem Erbpachtvertrag unter Umständen doch noch zu einem finanzierbaren Bauplatz kommen.
